О внесении изменений Налогового кодекса Российской Федерации

567311

С 1 января 2014 годы собственники коммерческой недвижимости в Москве и Московском регионе подвергнуться влиянию закона, который изменит способ оценки офисной и торговой недвижимости. Как следствие, мы ожидаем увидеть заметные изменения в налогооблагаемой базе для этих объектов недвижимости, что, в свою очередь, может существенно повлиять на обязательства по уплате налога на имущество. В подавляющем большинстве случаев, ожидается увеличение стоимости объектов недвижимости. Как мы уже отмечали в нашей предыдущей публикации «Поправки к российскому Налоговому Кодексу приведут к увеличению расходов собственников недвижимости», вышедшей в свет в октябре 2013 года, главная проблема, на решение которой направлены поправки, является текущий метод расчета налога на основе балансовой стоимости, который, в свою очередь, учитывает амортизацию здания. В результате балансовая стоимость объекта может быть значительно ниже рыночной, что приводит к более низким доходам бюджета.

По всей видимости, закон специально ориентирован на собственников, у которых в активах есть сильно амортизированное имущество, явно увеличивая кадастровую стоимость такого имущества и, тем самым, его налогооблагаемую базу. Теперь для собственников будет менее экономически выгодным иметь сильно амортизированные объекты недвижимости. Однако есть мнение, что главным стимулом внедрения нового закона является не толчок к развитию амортизированных активов, а увеличение бюджетных доходов, получаемых с недвижимости (около 530 млн. долл. США в 2014 году по данным правительства Москвы). Скорость, с которой закон был принят в Думе (4 месяца от предложения проекта закона) также свидетельствует о срочности, с которой правительство (как на региональном, так и на федеральном уровнях) стремится покрыть будущий дефицит бюджета. В этом кратком отчете мы рассмотрим ключевые моменты нового закона и поразмыслим над тем, где мы видим потенциальные проблемы для собственников и арендаторов.

ОПИСАНИЕ НОВОГО ЗАКОНА  

В соответствии с новым Федеральным Законом 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части 1 и главу 30 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации» от 2 ноября 2013 года, который вступит в силу с 1 января 2014 года, новой базой для расчета налога на недвижимость станет кадастровая стоимость, в отличии от ранее используемой балансовой стоимости.

В соответствии с вышеуказанным Законом, кадастровая стоимость как база для налогообложения начнет действовать в тех регионах, в которых была завершена кадастровая оценка зданий, и где были приняты поправки к существующим региональным законам о налоге на недвижимость до 1 декабря 2013 года, что было сделано только в Москве и Московской области.

ИЗМЕНЕНИЯ В НАЛОГЕ НА ИМУЩЕСТВО

В соответствии с Федеральным Законом, максимальные уровни ставок налога для Москвы были установлены на уровне 1,5% в 2014 году, 1,7% в 2015 и 2% в 2016 и последующих годах, для регионов России максимальные – 1%, 1,5% и 2% соответственно. Правительства субъектов Федерации установят конкретные уровни ставок для своих регионов, но не выше определенных Федеральным Законом, а также будут иметь право на определения типов использования недвижимости и формирование списка объектов, для которых будет применяться новый налоговый режим.

В соответствии с поправками, принятыми региональными правительствами в Москве

и Московской области, ставки налога составят 0,9% в 2014 году, 1,2% в 2015году и 1,5% в 2016 году, 1,8% в 2017году и 2% с 2018 года для офисных и торговых объектов в Москве; 1% в 2014, 1,5% в 2015 и 2% с 2016года для торговых объектов Московской области, так как правительство области намеренно развивать сектор офисной недвижимости. Для офисов московской области и складских помещений на всей территории России будет использоваться прежняя схема расчета налога: 2,2% от средней балансовой стоимости здания.

В Москве и Московской области изменения коснуться только объектов недвижимости площадью свыше 5000 кв. м, 20% (20 % и более) которой используется по определенному в законе назначению (т.е. как офисные или торговые помещения). Данный закон пока не коснулся складских помещений.

29 ноября Правительство Москвы опубликовало список из 1842 объектов, попадающих под новый налоговый режим в 2014 году. В срок до 18 декабря 2013 года заинтересованные лица могут обжаловать факт включения или не включения конкретного объекта в установленный перечень (см. ключевые даты и сроки ниже).

ПОНЯТИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Основываясь на Федеральном Стандарте Оценки No4, принятом в октябре 2010 года, кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственно кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, в соответствии с  законодательством об оценочной деятельности. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке:

1) затратного – стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта;

2) сравнительного – основанного на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах:

3) доходного – базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом.

КЛЮЧЕВЫЕ ДАТЫ

1

Кадровая оценка объектов недвижимости в Москве

Оценка проводится сравнительным методом

Модель оценки основана на:

Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

·         Год строительства

·         Общая площадь здания

·         Ближайшая станция метро

·         Расстояние до ближайшей станции метро

·         Расстояния доисторического центра Москвы

·         Площадь участка

·         Общая площадь здания

·         Ближайшая станция метро

·         Расстояние до ближайшей станции метро

·         Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта

·         Стеновой материал

Согласно имеющемуся отчету об оценке, найденному на сайте Росреестра, в Москве была проведена массовая оценка, в которой объекты были сгруппированы в соответствии с их использованием. Из-за недостатка информации, использовать затратный и доходный подходы для определения стоимостей объектов было невозможно. Поэтому был использован сравнительный подход с применением различных коэффициентов, призванных дифференцировать оцениваемые объекты (см. схему – Кадастровая оценка объектов недвижимости в Москве). Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования Федеральных законов и Федеральных стандартов оценки Российской Федерации, при этом не может являться учредителем, акционером, собственником, кредитором, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, работником компании -заказчика, либо состоять с указанными лицами в близком родстве с кем — либо перечисленным выше. Отчеты об оценке проверяются экспертами саморегулируемой организации оценщиков, которые сдали единый квалификационный экзамен.

ОХВАТ ОЦЕНКИ

Кадастровая оценка проведена в 69 и 83 регионов России. Результаты доступны на сайте Росреестра. Оценка московских объектов будет пересмотрена, так как было выявлено много технических ошибок, и новые данные (по состоянию на 1 января 2014 года) будут также опубликованы. Например, кадастровые стоимости некоторых зданий в Москве и Московской области были завышены по сравнению с их рыночной стоимостью.

АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕСС

В соответствии с Федеральным законом «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у собственников также есть возможность оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии при Росреестре или в арбитражном суде. На это могут быть 2 причины:

  • •Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости;

•Желание владельца зарегистрировать рыночную стоимость здания, определенную с помощью независимого оценщика (данная процедура проводится за счет собственника), в качестве кадастровой стоимости. Процесс обжалования проходит под руководством специальной Комиссии, которую формирует из своего состава Росреестр. Комиссия состоит по одному представителю от следующих органов/организаций:

•Органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

• Органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке;

• Органа кадастрового учета;

• Национального совета по оценочной деятельности;

• Органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена только в течение 6 месяцев с момента внесения ее в государственный кадастр недвижимости. Собственник может проверить дату регистрации как с помощью сайта Росреестра, так и сделав запрос в территориальный орган Росреестра. Срок рассмотрения заявления комиссией составляет один месяц. Согласно представленному проекту закона, решение комиссии может быть также обжаловано в арбитражном суде только в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, их пользованных при определении его кадастровой стоимости.

 

Арбитражный процесс

 

Причина

Недостоверные сведения, использованные при определении кадастровой стоимости недвижимости

Искажение стоимости

Где

Оспаривание в комиссии или Арбитражном суде

Пересматривается только комиссией

Срок

На подачу заявления об оспаривании/пересмотре кадастровой оценки: 6 месяцев с момента регистрации стоимости

 

Заявитель вправе получить документы об оценке стоимости в течение 7 дней с момента поступления запроса в Комиссию

Для определения рыночной стоимости объекта Заявитель должен нанять независимого оценщика (за счет собственных средств)

Заявление

Предоставляется на рассмотрение Комиссии вместе с соответствующими документами

Документы

1)    Кадастровый паспорт объекта недвижимости

2)    Нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности

3)    Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определение кадастровой стоимости

1)    Кадастровый паспорт объекта недвижимости

2)    Нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности

3)    Оценка рыночной стоимости объекта, произведенная в течение шести месяцев

4)    Если рыночная оценка объекта на 30% меньше его новой кадастровой стоимости, то вторая проверка проводится уполномоченным «федеральным органом» (каким именно еще не определено)

Время

Комиссия рассматривает заявление в течение одного месяца с момента его поступления

Решение комиссии

Заявление отклоняется или принимается. В случае его принятия, кадастровая стоимость пересчитывается с использованием достоверных данных.

Соответствие документов все требованиям является основанием для принятия заявления, в этом случае рыночная стоимость вносится как кадастровая.

ПОСЛЕДСТВИЯ

 Одной из основных проблем, связанных с появлением нового закона, является методология оценки и недостаточность представляемой собственнику информации для её понимания. Логически рассуждая, данный закон не сильно затронет собственников современных зданий, так как в теории балансовая стоимость такого здания должна быть близка к ее кадастровой оценке, в то время как кадастровая стоимость старых зданий, расположенных в престижных местах, или же сильно амортизированных объектов недвижимости, будет сильно отличаться от рыночной стоимости.

В некоторых  случаях собственники нового здания изначально будут платить меньше, так как рыночная стоимость недавно построенного объекта обычно близка к балансовой стоимости. А в совокупности со сниженными ставками – с 2,2% до 0,9 % в Москве и до 1% в Московской области, в остальных регионах России не выше 1,5 % (ставки будут определены правительством субъектов) в 2014 году – платежи по налогу на недвижимость будут ниже. Тем не менее, в подавляющем большинстве случаев стоимость недвижимости существенно возрастет с начала 2014 года.